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房地产兑付风险上升 信托纷纷“弃房”转向

时间:2018-04-29  

受累于相对疲软的房地产市场,此前信托市场上的“香饽饽”房地产信托产品,不断响起警报。《中国企业报》记者在采访中发现,出于对风险的考虑,不少信托公司正在收紧房地产集合资金信托业务。

数据显示,继去年四季度新增地产项目规模同比下降7成之后,截至2015年1月29日,房地产集合信托成立规模仅为43.62亿元,相比去年同期下降84.63%。

信托公司慎对:房地产项目

对房地产业务一直都抱有十分激进的态度的四川信托自2014年以来,在挑选项目标准上已经发生了变化。

“前段时间,有一家内蒙古的房企想融资,资质各方面都还不错,但最后还是被领导拿下来。”四川信托一位内部人士向《中国企业报》记者表示。

“过去几年房地产形势比较好,很多金融机构并不首先侧重于安全性,只要收益高,就可以适当承担高风险。2014年开始,信托公司会选择安全性高的项目和企业,对于激进的大型房企、民营小房企都收紧了信托融资,安全第一,收益第二。”四川信托一位内部人士表示。

这一说法也得到五矿信托内部人士的确认。

“除 了国企或是行业前50强,一般的都不做了,新增的房地产信托产品都是逐笔报批的。”五矿信托内部人士向《中国企业报》记者透露,目前监管部门对其公司开展 房地产集合资金信托业务采取了“严防死守”的态度,要求单体超过5亿元以上的项目不予受理,商业地产项目不予受理,一二线城市以外的项目要求慎重。

《中国企业报》记者了解到,信托公司不仅慎选交易对手,更对产品形态、项目所在城市甚至所处地块严格限定。

“信托公司也在调整策略;业内的共识是不做三、四线城市项目,仅与地产龙头企业合作,风控严格一些的公司甚至只愿意与大型上市房企合作。”上述五矿信托内部人士表示。

数 据显示,2014年四季度,集合资金信托的发行规模为3239.6亿元,同比下降8.8%;成立规模为2628.2亿元,同比下降14%。其中,房地产集 合资金信托的发行、成立规模的下滑程度尤为瞩目。而截至2015年1月29日,房地产集合信托成立规模仅为43.62亿元,相比去年同期下降 84.63%。

业内人士表示,房地产信托发行规模一直以来都与房地产周期呈正相关性。一 方面受弱经济周期和强市场竞争影响,使得信托资产增速放缓,而房地产信托作为信托主要业务之一,亦受此影响;另一方面,2014年信托产品的个体风险暴露 明显增加,房地产信用风险加大,面对不确定性的外部环境,房地产信托新增规模放缓。

房企兑付危机:加剧风险溢价

房企兑付危机的曝光,更加剧了房地产信托风险溢价的拉升。据了解,近期,作为中国房地产百强开发企业排行榜的常客,光耀、佳兆业先后曝出兑付危机。

“光耀折戟于经营不善和民间融资,佳兆业则受困于房源被锁等监管风险因素。看似只是个案,但前者的隐蔽性,后者的突发性和不可抗性是地产信托的最大隐忧。”深谙该项目的一位内部人士向《中国企业报》记者透露。

然而,也有专家表示,虽然近期房地产信托产品的发行数量与融资金额少了点,但是房地产还是能够提供高利率,房企借款周期一般是两到三年,与信托产品期限特点比较匹配。

用益信托的数据显示,去年第四季度发行的房地产信托预期平均年化收益率达9.88%,与2013年同期的9.60%相比上升了28个基点。

不过,民生证券分析师闻群指出,房地产信托收益逆市上升体现出该类产品风险溢价在走高。

“而 这与2014年以来流动性宽松环境背离。房地产信托收益率居高不下的原因在于经济下行周期和地产调整周期背景下,信托风险的持续集中暴露加剧市场对房地产 信托风险的担忧,同时房地产企业经营状况和资金链的恶化推升信用风险溢价。”国金证券(600109,股吧)房地产行业分析师王聃聃在接受《中国企业报》 记者采访时表示。

有业内人士预计,2015年随着房地产信托兑付高峰的到来,信托融资规模的缩水或会导致房企资金链压力加大。而房地产企业受到基本面下行冲击,房地产信托行业项目风险不断上升。

权益类信托:或为转型方向

与此同时,《中国企业报》记者发现,权益类信托正在成为信托公司的新宠。

“等 2014年四季度的数据出来,你们会看到,投资证券类信托的数据可能会呈现出一个直线的上升,这主要是得益于股市的攀升,所以我们今年的证券市场类产品也 将主要在证券投资、结构化证券投资、定向增发和并购/PE投资四个领域内布局。”中诚信托业务部执行总经理郑海帆对《中国企业报》记者如是表示。

四川信托内部人士也向《中国企业报》记者证实,2015年将大力发展证券投资信托业务,并将之视为其业务转型的路径之一。

“中国经济加杠杆的过程是不可持续的,当负债不可持续的情况下,唯一能改善的就是权益,所以2015年开始,我们会更多地进行权益类投资,因为权益类产品蕴藏着更多的投资机会,其中最活跃的就是股票市场。”该人士表示。

《中国企业报》记者发现,目前已有信托公司开展了与新三板公司的业务,模式是由信托公司发起集合资金信托计划(查询信托产品)并成为有限合伙基金的LP,再投资于合作的新三板公司,投资者的收益来源则是该新三板公司实现“转板”后的资本增值以及公司分红。

 

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